Loi Besson – Loi Robien – Loi Perissol
Le dispositif Besson permet d’acquérir un bien immobilier en utilisant le levier fiscal sous condition que le logement soit loué pendant la période d’optimisation fiscale dans le respect de plafonds de loyer et de revenus des locataires. Il a été assoupli par la loi Robien et succédait lui-même à l’amortissement Perissol.
0. Modifications successives des lois
Le dispositif Besson a été assoupli par la loi Robien avec effet rétroactif au 3 avril 2003 pour les logements neufs, ou assimilés :
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les conditions de ressource des locataires ont été supprimées ;
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les plafonds de loyer ont été augmentés pour passer à 19,89 € en Zone A, 13,82 € en zone B et 9,94 € en zone C ;
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les ascendants et descendants du contribuable qui n’appartiennent pas à son foyer fiscal peuvent être locataires du bien.
Le dispositif Besson, entré en vigueur le 1er janvier 1999, a remplacé l’amortissement Périssol. Par rapport à cette loi qui était en vigueur du 1er janvier 1996 au 31 août 1998, il a :
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modifié les taux d’amortissement, qui étaient auparavant de 10% pendant 4 ans puis de 2% pendant 20 ans ;
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introduit des conditions sur la location : plafonnement des loyers et des revenus des locataires ;
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partiellement étendu le dispositif à l’ancien ;
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limité à la période d’amortissement la durée de plafonnement de la déduction forfaitaire sur les loyers.
1. Les avantages fiscaux
L’investisseur bénéficie d’un régime d’amortissement fiscal accéléré, sur une période de 9 ans minimum et de 15 ans maximum. C’est à dire qu’il peut déduire chaque année de ses revenus fonciers, donc de son revenu imposable, une part de son investissement :
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8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années, soit 40% du montant de l’investissement ;
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2,5% par an pendant les 4 années suivantes, soit 10% du montant de l’investissement ;
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à l’issue de cette période de 9 ans l'amortissement peut encore être renouvelé pour 2 périodes de 3 ans à 2,5 % par an, soit encore 15 % du montant de l’investissement.
Durant cette période d’amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers ne couvre plus l’amortissement, son taux est donc ramené de 14 % à 6 %. A l’issue de la période d’amortissement, le contribuable peut revenir au taux de droit commun (14 %), ou bien opter pour l’avantage Besson « ancien », si les conditions sur les loyers et les revenus des locataires sont encore respectées.
La loi Besson permet aussi de déduire des revenus fonciers les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.
En clair, le bilan foncier annuel se présente ainsi :
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Revenus fonciers
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Charges déductibles
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loyers
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intérêts d’emprunts
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amortissement Besson
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déduction forfaitaire de 6%
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charges et frais (frais de gestion, frais de syndic, taxe foncière, garanties locatives
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Si ce bilan se traduit par un déficit foncier, c’est à dire que les loyers sont supérieurs à l’ensemble des charges, celui-ci peut être imputé en déduction du revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. Le solde est reportable sur l’année suivante mais il ne pourra être déduit que des revenus fonciers.
La différence principale est qu’il n’y pas d’avantage lié à l’amortissement. En contrepartie la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est portée à 25%, au lieu de 14% en droit commun.
De plus la durée est différente. La durée minimale initiale est de 6 ans et elle peut-être prorogée par période de 3 ans.
2. Les contraintes sur les conditions de location
Ils doivent être inférieurs à un plafond mensuel (charges non comprises) relevé chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l’INSEE.
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Zone
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Neuf
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Ancien
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zone 1 bis
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14,25 €m²
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15,90 €/m²
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zone 1
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12,61 €/m²
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zone 2
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9,73 €m²
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10,39 €/m²
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zone 3
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9,18 €m²
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7,52 €/m²
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Les revenus des locataires doivent être inférieurs à un plafond équivalent au plafond HLM majoré de 40%. Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution du SMIC. Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent à l’année N-2 par rapport au jour de la location, après abattements de 10 et 20%. Il faut noter que ces revenus sont à prendre en compte lors de la signature du bail, mais si ils évoluent par la suite et dépassent les plafonds, cela n’empêche pas le bailleur de bénéficier des avantages Besson.
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Composition du foyer
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Zone A
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Zone B
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Zone C
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1
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32.268 €
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24.939 €
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21.822 €
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2
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48.226 €
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33.302 €
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29.332 €
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3
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57.971 €
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40.049 €
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35.115 €
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4
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69.440 €
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48.347 €
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42.497 €
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5
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82.204 €
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56.873 €
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49.879 €
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6
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92.502 €
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64.093 €
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56.264 €
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7
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10.308 €
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7.148 €
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6.389 €
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Plus de 80 % de la population française satisfait à ces conditions.
Ils ne peuvent être ni membre du foyer fiscal, ni les ascendants ou descendants du contribuable.
La loi Robien a introduit pour les logements neufs, ou assimilés, des assouplissements à la loi Besson :
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les conditions de ressource des locataires ont été supprimées ;
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les plafonds de loyer ont été augmentés pour passer à 19,89 € en Zone A, 13,82 € en zone B et 9,94 € en zone C ;
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les ascendants et descendants du contribuable qui n’appartiennent pas à son foyer fiscal peuvent être locataires du bien.